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Text File  |  1992-10-01  |  5KB  |  117 lines
  1. @049 CHAP 4
  2.         ┌───────────────────────────────────────────────┐
  3.         │     FOREIGN INVESTORS IN U.S. REAL ESTATE:    │
  4.         │    TAX WITHHOLDING REQUIREMENTS FOR SELLERS   │
  5.         └───────────────────────────────────────────────┘
  6.  
  7. American citizens and other U.S. residents who acquire U.S.
  8. real estate (including partnership interests or stock in
  9. certain corporations where such firms own U.S. real prop-
  10. erty) from non-resident foreigners must withhold part of
  11. the purchase price (typically 10%) and remit it to the IRS
  12. under the Foreign Investment in Real Property Tax Act
  13. ("FIRPTA").  Note that IF YOU FAIL TO WITHHOLD THE TAX,
  14. YOU ARE LIABLE FOR IT!
  15.  
  16. This is a potentially dangerous tax trap for unsuspecting
  17. U.S. citizens or resident aliens buying real estate, since
  18. it is difficult to know whether a seller is a "foreign per-
  19. son," particularly if the seller is a company.  While there
  20. is an exception to the withholding rules for residences
  21. costing $300,000 or less, if you will live in it for at
  22. least 50% of the time for 2 years, it is wise to obtain a
  23. "Certificate of Non-Foreign Status" from the seller if
  24. there is any possibility that the seller is a non-resident
  25. alien or a foreign company subject to the tax withholding
  26. provisions of FIRPTA.
  27.  
  28. In order to protect yourself when purchasing real estate --
  29. or your client, if you are in the real estate business --
  30. you should require, as a condition of closing the transac-
  31. tion, that the seller provide you with an affidavit certi-
  32. fying that the seller is not a nonresident alien or a for-
  33. eign company.  If you are the buyer, your real estate agent
  34. or attorney who represents you in the transaction should be
  35. able to provide you with the appropriate forms.
  36.  
  37.       ┌───────────────────────────────────────────────────┐
  38.       │REMEMBER:   WHEN BUYING REAL ESTATE,  IF THE SELLER│
  39.       │IS A NONRESIDENT ALIEN, YOU WILL OWE THE IRS 10% OF│
  40.       │THE PURCHASE PRICE IF YOU FAIL TO WITHHOLD THE TAX,│
  41.       │UNLESS YOU RECEIVED A  "CERTIFICATE OF  NON-FOREIGN│
  42.       │STATUS" AFFIDAVIT FROM THE SELLER!!!               │
  43.       └───────────────────────────────────────────────────┘
  44.  
  45. @CODE: VT
  46. Also, if you buy land that is located in Vermont, you need
  47. to be aware that the Vermont Land Gains Tax applies to most
  48. land that has been held by ANY seller for less than 6 years
  49. (with certain limited exemptions, such as for land used for
  50. a personal residence).  While this tax applies to the sel-
  51. ler, you (as buyer) are liable if you fail to withhold tax,
  52. equal to 10% of the total consideration paid, from the pur-
  53. chase price.  You must then immediately file the Vermont
  54. Land Gains Withholding Tax Return (Form LG-1) and remit the
  55. tax.  The seller is required to file Form LG-2 within 30
  56. days after the sale or exchange and remit the balance of
  57. the tax due, if any, with the LG-2.
  58.  
  59. @CODE:EN
  60. @CODE: CA
  61. WITHHOLDING FROM FOREIGN BUYERS.  California has recently
  62. enacted a withholding requirement, similar to the federal
  63. law, that requires a buyer to withhold part of the purchase
  64. price upon sale of California real estate to a FOREIGN per-
  65. son.  The amount of the tax to be withheld is 1/3 of the
  66. federal tax that must be withheld.  It must be paid over to
  67. the state FTB on Form 597 within 20 days, with a copy of
  68. federal Form 8288 attached.
  69.  
  70. WITHHOLDING FROM NONRESIDENT BUYERS.  Similarly, since
  71. January 1, 1991, the sale of any "California real property
  72. interest" by a domestic (U.S.) person or corporation (but
  73. not a partnership), that is not a California resident, has
  74. generally been subject to California income tax withholding
  75. at a rate equal to 3 1/3% of the SALES PRICE.  (Not the
  76. amount of the gain!)  Exceptions are made where the sales
  77. price does not exceed $100,000, or where the seller re-
  78. ceived a homeowner's property tax exemption in the year
  79. of sale on the property, or in certain other circumstances.
  80.  
  81.  
  82. @CODE:EN
  83. @CODE: SC
  84. Also, if you buy realty in South Carolina from a nonresi-
  85. dent person, you must withhold state tax equal to 7% (5% if
  86. paid to a corporation) of the purchase price and generally
  87. remit the tax by the 15th of the next month.
  88.  
  89. @CODE:EN
  90. @CODE: HI
  91. Hawaii legislation now requires that a buyer (or trans-
  92. feree) of Hawaii real property from a nonresident to with-
  93. hold Hawaii income tax at a rate of 5% (9% before 8-1-91)
  94. of the amount realized by the seller, unless the seller is
  95. exempt from recognizing gain or loss on the transfer.
  96.  
  97. Persons required to withhold the tax are required to make a
  98. return of the amount withheld no more than 20 days follow-
  99. ing the transaction.  In order to avoid having to withhold,
  100. the buyer must receive from the seller an affidavit that
  101. either:
  102.  
  103.       (a) the seller is a "resident person" (an individual
  104.           Hawaii resident, a corporation incorporated in
  105.           Hawaii, a partnership formed under Hawaii law,
  106.           or a "resident trust" or "resident estate"), or,
  107.  
  108.       (b) is exempt from recognizing gain or loss on the
  109.           transaction under the U.S. Internal Revenue Code;
  110.           or
  111.  
  112.       (c) the property was the transferor's principal resi-
  113.           dence and the amount realized did not exceed
  114.           $300,000.
  115.  
  116.  
  117.